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开发商广告承诺未兑现是否构成欺诈

民法典解读之合同编

开发商广告承诺未兑现是否构成欺诈   

房地产公司广告宣传中,经常会出现承诺买房送家电、买房送车位、买房即可落户、买房上名校等内容。假如这些承诺开发商都没有兑现,消费者该如何维权?通过民法典内容可知,如果这些承诺没有写入合同,就没有法律效力,对开发商不具有法律约束力。

某商业地产的商铺项目招商时,陆续发布招商宣传,内容为双地铁上盖物业,B1层与地铁无缝连接,可通过地铁出口直达商场,十分方便。

黄某考虑到地铁口出站后可直接进入商铺,就和开发商签订了买卖合同,但商铺开业后两年,地铁口仍未开通,黄某认为受了骗,起诉到法院。

民法典第471条规定,当事人订立合同,可以采取要约、承诺方式或者其他方式。第472条规定,要约是希望与他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列条件:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。第473条规定,要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。

“合同成立一般要经过要约、承诺这两个要件。”上海建纬(武汉)律师事务所律师王一表示,区分开发商的广告宣传是否有法律效力,很重要的一点就是要看宣传是要约还是要约邀请。要约要写入合同,是开发商必须履行的内容,要约邀请则不会被写入合同。实践中,开发商广告宣传大多属于要约邀请,不具有法律效力。

本案中,虽然开发商在案涉商铺招商宣传材料中有“地铁无缝连接、地铁无缝连接商场”等宣传内容,但是并未明确连接案涉商铺地铁口的具体开通时间,双方也没有在合同中具体约定该项内容。最终,法院认为开发商不存在欺诈,没有违约,黄某败诉。

法律小贴士>>>

消费者购买房产不能只听信开发商承诺

王一律师提醒,老百姓要重视合同签订与实际考察相结合,提前防范风险,不能指望发生争议之后再去解决问题,法律风险防范的重点在于事前防范。特别要注意以下内容:

1.对于开发商的宣传和广告,仅可以作为了解的渠道,重点在于考察实际情况、不要轻信广告;

2.开发商的宣传和广告,对于足以影响是否购买的重要信息,买方应坚决要求写入合同,而不能仅仅听信销售人员的口头承诺;

3.开发商就商品房开发规划范围外的区域配套设施等所作广告和宣传,不作为合同内容,也就是说,开发商一般只能对小区范围内的事情进行宣传,超出规划开发范围内的宣传无效。(长江日报记者耿珊珊)

责编:叶圣凡